Le Courrier de Russie

L’immobilier russe en pleine mutation ?

L’agence publique de statistique Rosstat est formelle : pour la première fois de leur histoire, les Russes ont construit plus de maisons individuelles que d’appartements en 2018. L’annonce fait sensation au pays du logement collectif, où l’immense majorité de la population réside dans de très grands immeubles.

Au cours du premier semestre 2018, la construction de logements individuels en Russie a augmenté de 12 % en glissement annuel, relève le principal institut russe de statistique, l’agence publique Rosstat. Les résidences individuelles représentent, en surface de plancher, 15,5 millions de mètres carrés sur un total de 29 millions de kilomètres carrés bâtis entre janvier et juin.

« Les Russes vivent en moyenne dans 25 m² par personne, contre environ 40 m² en Europe, et plus de 70 m² aux États-Unis et au Canada. »

Le constat est inédit. Jusqu’à cette année, la Russie avait toujours construit plus de logements collectifs que de maisons individuelles, malgré les immenses territoires vierges du pays. Selon le quotidien économique Vedomosti, 70 % des Russes vivent aujourd’hui dans de très grands immeubles. « Le parc de logements en Russie est actuellement composé à 77 % de microdistricts, ou quartiers d’immeubles résidentiels, pour la plupart très densément construits et à l’infrastructure urbaine parfois insuffisamment développée », reconnaissait le Premier ministre Dmitri Medvedev en avril 2018 lors d’un discours à la Douma.

Selon DOM.RF, société spécialisée dans le financement immobilier, la Russie accuse un fort retard en la matière sur l’ensemble des pays développés. Ainsi, les Russes vivent en moyenne dans 25 m² par personne, contre environ 40 m² en Europe, et plus de 70 m² aux États-Unis et au Canada. Même la Chine, pourtant connue pour sa densité de peuplement extrême, propose des logements plus spacieux (27 m² par habitant en moyenne).

Selon le Better Life Index (Indicateur du Vivre mieux) de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), la majorité des Russes ne disposent que d’une seule pièce pour vivre. En outre, 13,8 % de la population n’a pas accès au confort minimum, les toilettes séparées du logement existent ecnore.

Des logements collectifs construits à l’époque soviétique. Crédits : Unsplash

Le droit de l’immobilier se renforce

Dans ce contexte, les données de Rosstat pour 2018 sont aussi surprenantes que réjouissantes, et laissent espérer une évolution de la demande vers un logement de meilleure qualité.
Toutefois, les experts interrogés par Le Courrier de Russie sont plus nuancés : « En réalité, le secteur du bâtiment suit un cycle annuel assez régulier. La plupart des appartements neufs, donc des logements collectifs, seront livrés au prochain semestre », souligne Alexeï Popov, directeur du bureau d’analyse du groupe d’agences immobilières CIAN. En d’autres termes, la construction d’immeubles devrait reprendre le dessus d’ici à la fin de l’année.

« La seule explication valable est liée à l’amnistie des datchas : les propriétaires déclarent massivement des maisons individuelles qui existent déjà, mais qui ont été construites illégalement »

L’analyste explique aussi le recul du logement collectif au premier semestre par le renforcement de la législation sur le financement de la construction immobilière. Les nouvelles dispositions législatives, entrées en vigueur le 1er juillet 2018, ont été adoptées pour lutter contre les arnaques au logement neuf, très répandues en Russie : des promoteurs véreux vendent sur plan des appartements dans des immeubles qu’ils n’achèvent jamais, et les propriétaires se retrouvent à la rue. « Ces derniers mois, dans les bureaux de construction, les services habituellement chargés de l’obtention des permis de construire étaient accaparés par une seule tâche : adapter toute la documentation aux exigences de la nouvelle loi. La construction d’immeubles en elle-même a donc pris du retard », explique Alexeï Popov.

La construction de logements est en forte augmentation en Russie. Crédits : Unsplash

Mais Anastasia Simiontchenko, directrice commerciale du bureau d’études MK3, avance une autre hypothèse : « La seule explication rationnelle à ce boum de la construction de logements individuels est liée à ce qu’on appelle “l’amnistie des datchas”. En réalité, les propriétaires sont en train d’enregistrer massivement des maisons qui existaient déjà, mais qui avaient été construites illégalement. Dans les statistiques, ces déclarations passent pour des logements neufs », estime-t-elle. L’experte fait référence à un programme lancé par les autorités russes il y a quelques années, qui visait à simplifier l’établissement des actes de propriété pour de très nombreuses maisons de campagne individuelles, ou datchas, construites de façon illégale (ou exploitant un vide juridique) dans les années 1990 et 2000. Début 2018, le gouvernement a annoncé la prolongation de ce programme pour deux années supplémentaires.

Le manque d’infrastructures freine l’évolution du marché

Bref, en dépit des apparences, la demande de maisons individuelles demeure faible en Russie.
« Ces derniers mois, dans la région de Moscou, elles est en chute libre, alors que les immeubles se construisent et se vendent plutôt bien », note d’ailleurs Anastasia Simiontchenko.
Alexeï Popov confirme, précisant que la demande de maisons de campagne a beaucoup baissé au cours des trois ou quatre dernières années à cause de la crise économique, tandis que les appartements des grands immeubles moscovites restent très recherchés.

« Pour la première fois depuis la chute de l’URSS, les taux de crédit immobilier ont baissé jusqu’aux alentours de 9% »

Ces dernières années, détaille l’expert, la région de Moscou a cherché à développer la construction de « cottages », ces petits pavillons d’un ou deux étages, beaucoup moins chers que des appartements une pièce à Moscou (entre 40 000 et 50 000 dollars, soit 35 000 à 43 000 euros). Mais le programme a été un échec. « Visiblement, ce type de logement n’intéresse ni ceux qui veulent quitter la ville, ni ceux qui se préoccupent d’abord du rapport qualité-prix lors de l’achat d’un bien immobilier », résume Alexeï Popov.

Le village Greenfield, essentiellement constitué de cottages, en région de Moscou. Crédits : Flickr

Selon l’expert, les Russes restent majoritairement sceptiques quant à l’idée de se construire une maison individuelle. Raison principale : les lenteurs bureaucratiques excessives (obtention du permis de construire, enregistrement du bien, raccordement aux réseaux d’électricité et de gaz, etc.). Le manque d’infrastructures, notamment de routes, est un autre frein. Rejoindre les grandes villes russes depuis leurs banlieues est parfois un véritable parcours du combattant : « Bâtir une belle maison, résoudre tous les problèmes administratifs et réussir à avoir l’eau et le gaz, ce n’est pas insurmontable… Mais passer trois ou quatre heures par jour dans sa voiture simplement pour aller travailler, c’est trop pour les membres de la classe moyenne russe ! », juge l’analyste immobilier.

Parallèlement, Alexeï Popov est persuadé que la demande d’appartements situés dans des grands immeubles se maintiendra à court et moyen termes. Principalement parce que le crédit est de plus en plus accessible. « Pour la première fois depuis la chute de l’URSS, les taux de crédit immobilier ont chuté jusqu’aux alentours de 9%, explique l’expert. Cela reste élevé pour l’Europe, évidemment ; mais pour la Russie, c’est une baisse spectaculaire ! ».