Crédit immobilier : la bulle n’éclatera pas

Vladislav Inozemtsev est le directeur du Centre de recherches sur les sociétés post-industrielles.


Le crédit immobilier a bien récupéré du confinement : en août dernier, 148 000 prêts ont été accordés en Russie pour une somme de 375 milliards de roubles (4,14 milliards d’euros au cours actuel), soit une hausse de 45 % en glissement annuel. Pour l’économiste Vladislav Inozemtsev, la formation d’une bulle immobilière provoquant l’effondrement du marché n’est toutefois pas à craindre. 

En réalité, un effondrement du marché russe de l’immobilier est aujourd’hui peu probable. Contrairement à ce que laissent penser les chiffres de cet été, nous sommes actuellement dans une phase de rééquilibrage amorcée en 2008. En Russie, la véritable folie de l’immobilier remonte aux années 2000. Entre 2002 et 2008, la surface construite par an a presque doublé (à 64,1 millions de mètres carrés en 2008), et les prix ont été multipliés par six – atteignant un maximum historique à Moscou, 6 900 dollars par mètre carré, à la veille de la crise. 

Au cours des deux années suivantes, le marché subit une correction de plus de 30 % ‒ une situation comparable à celle connue en 1998-2000 après la dévaluation du rouble. À une différence près : à la fin des années 1990, la progression avait repris. Dix ans plus tard, au contraire, le marché a atteint un pic et entame sa décroissance. À la fin de 2019, les prix de l’immobilier russe sont ainsi 2,6 à 3 fois inférieurs aux niveaux du printemps 2008. À titre de comparaison, ils ont baissé de 4-6 % sur la même période en France mais augmenté aux États-Unis (+17 %) et surtout en Chine (plus de 80 %). En d’autres termes, l’effondrement a déjà eu lieu et a peu de chances de se reproduire. 

La politique volontariste du Kremlin vise notamment à préserver un secteur du BTP qui emploie quelque deux millions de personnes.

Par ailleurs, le marché russe est loin de la surchauffe au regard de son incapacité récurrente à livrer les volumes de construction fixés par le gouvernement. En Russie, la surface habitable est de 23,4 mètres carrés par habitant contre 39 en France et 70 aux États-Unis. Pourtant, les promoteurs peinent à augmenter les cadences : de 85,3 millions de mètres carrés en 2015, la surface construite a chuté à 75 millions de mètres carrés l’année suivante, en dépit d’un objectif à 120 millions fixé par l’exécutif. Les autorités ne sont d’ailleurs pas étrangères à cette stagnation, leurs décisions mettant sur la touche les petites entreprises au profit des géants du BTP. L’instauration du système de dépôts fiduciaires (ou comptes escrow) a ainsi provoqué la disparition de 70 % des PME du secteur à Moscou et dans sa région. Au demeurant, les restrictions imposées au bâtiment, en bridant l’offre, maintiennent les prix à un certain niveau… 

Boum immobilier 

Le fait que le BTP ait déjà eu sa crise il y a dix ans ne signifie pas, naturellement, qu’il soit protégé contre une quelconque rechute. D’autres facteurs comme l’explosion du prêt immobilier ne doivent-ils pas nous alerter ? 

Dans les fastes années 2000, l’écrasante majorité des transactions se réglaient comptant : en plus de pratiquer des taux rédhibitoires, les banques étaient peu enclines à prêter au premier venu – elles avaient d’autres sources de revenu que le crédit. L’État intervenait également très peu sur le marché. 

La situation a commencé à changer à partir de 2010. Les autorités présentent alors l’emprunt comme un moyen de résoudre la crise du logement. Dont acte : entre 2004 et 2015, le nombre de prêts accordés est multiplié par 40 – pour un volume plus de 200 fois supérieur ! Il faut dire que, de 30 % au début des années 2000, les taux d’emprunt ont chuté à 12-14 % dix ans plus tard. 

Assemblage d’un escalier métallique sur le chantier d’un immeuble résidentiel dans le nord-est de Moscou, le 19 mai 2020. Photo : Grigory Sysoev/RIA Novosti

C’est cette tendance à la baisse des taux d’emprunt qui inquiète certains observateurs aujourd’hui. Outre le prêt à taux réduit (6,5 %) garanti par l’État et instauré pendant le confinement pour six mois, les banques ont baissé leurs exigences à 8 % d’intérêt en moyenne. En conséquence, le nombre de prêts immobiliers accordés en août a augmenté de 44,6 % en glissement annuel, et le volume des emprunts a bondi de 66,2 %. Autant de prêts ont été contractés sur les trois premiers trimestres de 2020 que sur l’ensemble de l’année précédente. 

La politique volontariste des autorités s’explique aisément. D’une part, il s’agit de préserver un secteur qui emploie quelque deux millions de personnes. D’autre part, l’accessibilité du logement est un critère essentiel d’évaluation d’une politique sociale. L’aide à l’emprunt immobilier n’est-elle pas d’ailleurs une preuve que le pouvoir se préoccupe de ses administrés ? La crise économique et sanitaire se prolongeant, il y a fort à parier que le prêt à taux réduit sera prolongé jusqu’à la fin de 2021 – avec une probable augmentation de l’enveloppe budgétaire de 900 milliards à 2 800 milliards de roubles (de 9,9 à 30,9 milliards d’euros).

Moscou et les autres

Aujourd’hui, l’économie russe dans son ensemble est sérieusement endettée. Certes, l’endettement du secteur privé représente « seulement » 37,2 % du PIB en Russie, contre 51,3 % aux États-Unis, mais le service de la dette est 3 fois moins important outre-Atlantique. Ce constat s’applique également à l’immobilier. Même avec des taux en baisse, le remboursement des prêts pèse lourdement dans le budget des ménages qui voient déjà leurs revenus chuter depuis 2014. 

Si une crise doit survenir, elle frappera essentiellement Moscou – également mieux armée pour résister.

À ceci s’ajoute une spécificité russe : afin d’éviter de lourdes pénalités en cas de dépassement des délais, les promoteurs livrent généralement des biens en l’état futur d’achèvement. Or les travaux de finition et d’installation des équipements peuvent représenter, pour les acquéreurs, entre 25 % et 40 % du prix total de l’appartement. Le risque est donc grand de voir une partie des acquéreurs d’aujourd’hui se retrouver, demain, avec des murs nus et sans assise financière suffisante pour aménager leur logement. En outre, la baisse des taux a d’ores et déjà provoqué une flambée des prix qui pourrait atteindre 20 % à la fin de l’année. 

La situation n’est toutefois pas aussi inquiétante qu’il y paraît. Actuellement, un Russe doit travailler trois fois plus longtemps qu’un Américain pour acquérir un logement, mais deux fois moins qu’un Chinois. En d’autres termes, il y a plus de chances qu’une bulle immobilière éclate en Chine qu’en Russie. Par ailleurs, si des millions d’emprunteurs se retrouvaient dans l’impossibilité de rembourser leurs dettes, il est probable que l’État russe viendrait en aide aux établissements financiers influents que sont Sberbank, VTB ou Dom.rf (l’institut financier de développement de l’immobilier). 

Enfin, il convient de rappeler le déséquilibre abyssal entre Moscou et les régions. Une étude de l’agence Savills évalue le parc immobilier russe à 2 900 milliards de dollars. La capitale représente un tiers de cette somme, alors que moins de 10 % de la population totale du pays y réside. À titre de comparaison, Londres pèse environ 20 % du parc immobilier britannique. En d’autres termes, si une crise doit survenir, elle frappera essentiellement Moscou. En principe, la capitale dispose de tous les instruments pour résister. 

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