Immobilier : Moscou fait sa révolution

Lancé il y a deux ans et demi, le grand programme municipal de rénovation des logements continue de diviser les Moscovites.

Un grand chantier vient d’être lancé rue Novochtchoukinskaïa, dans le nord-ouest de la capitale russe. Une tour résidentielle de seize étages et près de trois cents appartements s’élèvera bientôt en lieu et place d’un petit immeuble soviétique rasé il y a dix ans. Dans les mois qui viennent, la mairie prévoit de démolir trois autres immeubles voisins. Des khrouchtchevkas, construites en masse au début des années 1960 (sous Nikita Khrouchtchev, d’où leur surnom) avec des matériaux bon marché afin d’abriter la population de façon provisoire, « jusqu’à l’avènement du communisme ». Aujourd’hui, la grande majorité d’entre elles sont vétustes.

« Les premières propositions de renouvellement du parc immobilier datent des années 1980. Mais l’effondrement de l’URSS et la profonde crise économique qui a suivi, ont repoussé ces grands travaux à la fin des années 1990 : la première khrouchtchevka n’a été rasée qu’en 1999 », raconte Vladimir Ressine, député à la Douma d’État et ancien responsable de la construction à la mairie de Moscou, de 1988 à 2010. Le programme de démolition décidé par le maire Iouri Loujkov (1992-2010) devait concerner 1 772 immeubles parmi les plus délabrés. « Les moyens dont nous disposions à l’époque n’avaient rien à voir avec le budget actuel de la Ville », précise Vladimir Ressine, qui a participé à l’élaboration de la dernière loi fédérale sur les rénovations. 

Le 21 février 2017, le successeur de Loujkov, Sergueï Sobianine, soumet à Vladimir Poutine un nouveau programme : 5 173 bâtiments (25 millions de mètres carrés) doivent être démolis en dix ans, soit plus d’un million et demi d’habitants à reloger. Le projet a été approuvé quelques jours plus tôt par les élus locaux. 

Assemblage d’une khrouchtchevka en 1964. Crédit : TASS

Le président russe salue la proposition mais fixe certaines exigences. « Ce travail doit être guidé par l’intérêt de la population et le souci d’améliorer son quotidien. Les modalités du relogement doivent être définies, notamment concernant les futurs quartiers de résidence. Tout le monde doit être satisfait. Il faut donc consulter les habitants à chaque étape du projet, expliquer, montrer, agir constamment en toute transparence », insiste le président.

Colère populaire

Comme à l’époque soviétique, la population n’est informée qu’a posteriori. L’annonce fait l’effet d’une bombe, d’autant que la mairie tarde à publier la liste préalable des immeubles concernés… Dans un marché de l’immobilier en hausse constante depuis vingt ans, les Moscovites sont pessimistes. Ils craignent également une augmentation des constructions hautes – voire très hautes.

« J’ai participé au programme d’aménagement du quartier de Golianovo, dans l’est de la capitale, dans les années 1960, raconte l’urbaniste Zoïa Kharitonova, également coauteure du projet de rénovation de l’Arbat, toute première rue piétonne du centre. Nous n’avons rien laissé au hasard : largeur des voies, hauteur des bâtiments, densité de peuplement… Tout a été fait pour créer un environnement harmonieux et accueillant. Et aujourd’hui, la végétation a poussé, les immeubles – y compris les khrouchtchevkas –, sont en bon état, les cours et les rues sont agréables. Pour moi, ce projet de démolir les bâtiments à quatre étages – au moins dans ce quartier – est vraiment une grossière erreur. »

« Je viens de terminer pour 10 000 euros de travaux, et on m’annonce que l’immeuble va être rasé ! »

De nombreux habitants craignent que, malgré les beaux discours sur sa « vocation sociale », ce programme ne soit qu’une opération masquée de redistribution du foncier dans la capitale et serve surtout les intérêts des promoteurs immobiliers. Ceux des immeubles les mieux situés – proches des stations de métro ou des espaces verts –, en particulier, ont peur d’être relogés dans des zones moins attractives, plus isolées.

Le 14 mai 2017, une manifestation organisée à Moscou par des habitants contre le programme de rénovation réunit 20 000 personnes. Kari Guggenberger, Américaine d’origine russe installée dans la capitale depuis quelques années, fait partie des figures les plus actives de la contestation. « J’ai mis du temps à trouver mon appartement, explique-t-elle. Je cherchais quelque chose qui soit dans mes moyens, bien sûr, mais je voulais aussi habiter un immeuble à taille humaine et, surtout, un quartier agréable. Ensuite, j’ai rénové l’intérieur, j’ai réussi – non sans mal – à apprivoiser mes voisins. Et aujourd’hui, on me propose de changer de quartier, de m’installer dans un appartement d’une qualité douteuse et de tout recommencer à zéro ? Merci, mais non ! »

La khrouchtchevka fait de la résistance, lors d’une manifestation, le 14 mai 2017. Crédit : Twitter

Des « assemblées populaires » sont organisées par les militants dans chaque quartier, afin de rallier un maximum d’habitants à leur cause : selon la loi, un immeuble ne peut être détruit que si deux tiers des copropriétaires sont d’accord. Rapidement, dans de nombreuses khrouchtchevkas, des dissensions se font jour. 

Tout à refaire

« Je comprends très bien ceux qui veulent changer pour un logement dans un immeuble tout confort, avec ascenseur, etc. Je suis la première à apprécier l’évolution de Moscou ces dernières années, j’aime vivre dans une capitale moderne, et je n’ai rien contre les grandes tours résidentielles, confie Daria Tioukova, publicitaire de 25 ans. Mais avec mon compagnon, nous venons d’acheter un appartement, les travaux de rénovation nous ont coûté 10 000 euros, et maintenant nous apprenons que l’immeuble doit être rasé ! »

Le manque de transparence de l’opération irrite la jeune femme : « À part nous, dans l’immeuble, personne n’avait fait de travaux depuis vingt ans, car, comme je l’ai appris ensuite, la mairie parlait régulièrement de le démolir. Quand le programme a finalement été lancé, la plupart des copropriétaires ont accepté volontiers. Et les voisins se sont mis à nous regarder de travers : nous les avions fait suer pendant des semaines avec notre chantier – et tout ça pour rien ! », témoigne-t-elle amèrement.

« La mairie se débarrasse des logements vétustes tout en réalisant une plus-value très appréciable… »

La majorité des habitants sont toutefois soulagés à l’idée de bientôt quitter des logements insalubres et parfois dangereux. Valentina Kozlova vit dans une des dernières khrouchtchevkas encore debout de la rue Novochtchoukinskaïa : « Dans notre immeuble, toutes les canalisations sont pourries. Il faudrait refaire tout le système de chauffage, l’électricité, les conduites d’eau… Nous sommes contents de déménager. Mais sous Loujkov, on vous donnait deux appartements contre un. Aujourd’hui, c’est terminé… »

À l’époque du précédent programme de démolition, la mairie était en effet tenue de respecter des normes héritées de l’ère soviétique : chaque habitant devait disposer d’au moins neuf mètres carrés. Lors des relogements, certaines familles se sont ainsi vu offrir deux appartements neufs.

Le nouveau Code foncier, adopté en 2007, a supprimé ces considérations de confort : les propriétaires relogés reçoivent désormais un bien immobilier équivalent à celui qu’ils quittent. Une déception pour de nombreux habitants. « Certains espéraient louer ou revendre l’appartement supplémentaire qu’ils s’attendaient à recevoir, commente l’urbaniste Vladimir Ryazanski. La mairie, de son côté, fait d’une pierre deux coups : d’un côté, elle se débarrasse de l’épineux problème des logements vétustes, et, de l’autre, elle retire un bénéfice direct – et important – en libérant les terrains les mieux situés et les plus facilement valorisables. »

L’ancien part, sous le regard du neuf. Crédit : pronedra.ru

L’expert souligne que les démolitions prévues concernent majoritairement des khrouchtchevkas bâties entre 1958 et 1965 et entourées d’une importante surface constructible. « Il y a cinquante ans, cet espace vide était censé, en cas de bombardement ou d’attaque nucléaire, limiter le risque de propagation des incendies et faciliter le déblayage des décombres, précise Vladimir Ryazanski. Aujourd’hui, ces précautions ne sont plus imposées par la législation. Ces terrains sont extrêmement intéressants pour les promoteurs immobiliers ! »

Cette hypothèse semble confirmée par l’exemple de la rue Novochtchoukinskaïa, où seules six khrouchtchevkas sur sept ont été incluses dans le programme de rénovation. Bien que la dernière soit dans un état déplorable, aucune assemblée de copropriétaires n’y a été organisée, et la mairie n’a pas insisté pour inclure le bâtiment dans son programme. Il faut dire qu’aucun terrain attenant n’est resté libre. Sortis assister à la destruction de l’immeuble voisin, ses habitants sont partagés entre la joie de garder leurs murs et la crainte qu’ils ne s’effondrent…

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