L’empire immobilier russe sur la Côte d’Azur

L’arrestation du sénateur et homme d’affaires Souleïmane Kerimov, le 20 novembre à Nice, a secoué la communautés d’affaires russe. Libéré contre une caution de 5 millions d’euros, le milliardaire est accusé de blanchiment de fraude fiscale. Soupçonné d’être le véritable propriétaire de la villa Hier, une des plus chères du Cap d’Antibes, il fait partie de ces nombreux Russes ayant acheté des résidences en Europe occidentale. Qui sont-ils et quelles sont les perspectives des investissements russes dans l’immobilier étranger ?

Souleïman Kerimov (à droite) au Conseil de la Fédération. Crédits : Conseil de la Fédération
Souleïman Kerimov (à droite) au Conseil de la Fédération. Crédits : Conseil de la Fédération

Officiellement, la villa Hier, d’une superficie totale de 12 000 m2, a été achetée il y a trois ans par l’entrepreneur suisse Alexander Stuldhalter pour un montant de 35 millions d’euros. Toutefois, la police française soupçonne le milliardaire russe Souleïmane Kerimov, ressortissant de la république caucasienne du Daghestan et actionnaire majoritaire de la plus grosse entreprise russe d’extraction d’or, Polyus, d’en être le véritable propriétaire « via une série d’entreprises », rapporte les médias français.

Selon les quotidiens économiques russes RBC et Vedomosti, Kerimov est avant tout accusé d’avoir sous-déclaré sa villa – dont la valeur pourrait s’élever, selon Nice-matin, à 150 millions d’euros.

Construite en 1951, ayant servi de décor pour le film américain Le Plus Escroc des deux (1988), la villa Hier est une des perles du Cap d’Antibes, particulièrement apprécié des oligarques russes. Nul besoin d’aller loin pour trouver un autre exemple. Dans le voisinage immédiat de la villa, le château de la Croё appartient quant à lui à Roman Abramovitch, compatriote de Kerimov et propriétaire du club de football Chelsea, qu’il a racheté en 2004 pour 15 millions d’euros. Ce domaine de 2 000 m2 , construit en 1927 dans un style victorien, comporte un parc et un bassin écologique de 7,6 ha avec vue sur mer.

Villa Hier au Cap d'Antibes. Crédits : Google Maps
Villa Hier au Cap d’Antibes, symbole de l’immobilier russe sur la Côte d’Azur. Crédits : Google Maps
Vue aérienne du château de la Croë. Crédits : Google Maps
Vue aérienne du château de la Croë. Crédits : Google Maps

En 2015, la version russe de Forbes a recensé plusieurs autres villas de milliardaires russes sur la Côte d’Azur. Lors de son mariage avec le mannequin serbe Aleksandra Nikolić, Andreï Melnitchenko, un des dix Russes les plus riches selon le classement de la même revue, a ainsi acheté la villa Altair, estimée à 10 millions d’euros par les promoteurs immobiliers locaux.

Yuri Scheffler, magnat de la vodka, et Sergueï Pougatchev, ex-banquier en fuite et ancien ami de Vladimir Poutine, ont pour leur part choisi de s’installer un peu plus au Nord, près de Nice.

La Côte d’Azur et les grandes villes de France comptent de fait des dizaines d’agences immobilières employant des collaborateurs russophones – des plus prestigieuses aux plus modestes, proposant des propriétés dont le montant va de plusieurs milliers à plusieurs millions d’euros. Selon le comité du tourisme de la région PACA, en 2015, les Russes possédaient près de 2 000 maisons et appartements sur la Côte d’Azur. Monaco recense quant à elle plus de 350 ressortissants russes, dont Dmitri Rybolovlev, propriétaire du club de football de la principauté.

La France occupe la deuxième place du classement, établi par la société de conseil Knight Franck, des pays où les Russes achètent le plus de logements. Elle est précédée de la Grande-Bretagne et suivie par la Suisse, Monaco et l’Arabie saoudite.

Le Cap d'Antibes où sont regroupées plusieurs villas d'oligarques russes. Crédits : Flickr
Antibes où est regroupée une grande partie de l’immobilier russe. Crédits : Flickr

Depuis peu, toutefois, les Russes aisés achètent de l’immobilier à l’étranger non plus seulement pour leur propre plaisir, mais aussi pour en tirer des bénéfices. Et ce n’est pas un hasard si l’on a vu apparaître parallèlement, sur les sites de certaines agences, une rubrique consacrée à la « recherche de locataires solvables ». Selon le dernier rapport de Knight Frank, entre janvier et octobre 2017, les Russes ont acheté deux fois plus de biens immobiliers à l’étranger qu’à la même période en 2016.

Les pays qu’ils privilégient sont l’Allemagne, l’Italie, Chypre, la Suisse, l’Autriche et la Grande-Bretagne ; Chypre affichant la croissance la plus élevée, avec plus de 30 % des offres en 2017. Leur budget varie de 2 à 50 millions d’euros pour un bien. Et le segment le plus populaire est celui de l’achat d’investissement, à des fins locatives : commerce de détail, bureaux, logistique, immeubles de rapport et redéveloppement immobilier (transformation de surfaces inhabitées en logements).

Knight Frank, optimiste dans ses prévisions, rappelle en outre que Moscou est une des villes comptant le plus de millionnaires. Et, selon le cabinet de conseil, dans les dix années à venir, la fortune de ces Russes « ultra-riches » devrait augmenter de 60 %. Autrement dit, la demande de villas sur la Côte d’Azur ne devrait pas baisser de sitôt.

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